Reclamación judicial a vecinos morosos
Los propietarios de la comunidad de vecinos vienen obligados a contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización, y ello con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido. No obstante a esta obligación de contribuir, en las comunidades de vecinos en régimen de propiedad horizontal existe una elevada morosidad.
Muchos de los vecinos morosos lo son porque atraviesan una mala situación económica, pero otros son morosos porque así se lo han propuesto firmemente tras comprobar ciertos gastos de la comunidad con los que no están de acuerdo. Pero no vamos a tratar aquí las causas de la morosidad, sino sólo las medidas al alcance de la comunidad para hacer pagar a los vecinos morosos.
La vía más habitual para obtener el cobro de la deuda es acudir a los juzgados empleando un sencillo proceso que se denomina monitorio. Este despacho de abogados de Portugalete es especialista en reclamar judicialmente deudas a vecinos morosos, de hecho, este despacho de Portugalete colabora con varias administraciones de fincas a la hora de interponer reclamaciones judiciales contra vecinos morosos.
El Proceso Monitorio de propiedad horizontal es un proceso judicial por el que una comunidad de propietarios acreedora le reclama al deudor una deuda dineraria, que suele ser por cuotas debidas en concepto de gastos extraordinarios de comunidad de propietarios. Tiene la ventaja de que si el deudor no atiende al primer requerimiento y se interpone demanda utilizando abogado y procurador, el deudor deberá correr siempre con los gastos devengados por esos profesionales, sin que los asuma la comunidad, es decir: que si tras enviarle un burofax al deudor éste no paga en el plazo que se le concede, se interpondrá un proceso judicial cuyas costas pagará el deudor, saliéndole gratis a la comunidad de vecinos las costas del proceso.
En el proceso monitorio, las deudas a reclamar deben ser siempre determinadas, vencidas y exigibles. Si se dan estos requisitos, se podrá recurrir al monitorio solicitando la tutela judicial efectiva con relativa rapidez para obtener la satisfacción de los mismos.
Para poner en marcha el proceso monitorio es necesario realizar algunas actuaciones previas, a saber:
1º.- Enviar al futuro propietario al que se quiere demandar la convocatoria en donde se notifique en un punto del orden del día la intención por parte de la comunidad de Propietarios de certificar la deuda e iniciar el proceso judicial. Para evitar el problema con algunos juzgados conviene que dicha notificación de la convocatoria se realice mediante burofax certificado con acuse de recibo. Es una herramienta cara pero imprescindible y fehaciente.
2º.- Que la certificación de deudas y la iniciación del proceso judicial se constate en el acta, especificando las cantidades a demandar y sus conceptos de forma clara y concisa. La aprobación de este punto del orden del día se debe de hacer en 2ª convocatoria por mayoría simple de los propietarios presentes y representados con derecho a voto, con sus respectivas mayorías de los coeficientes.
3º.- Paralelamente en la reunión se debe aprovechar este mismo punto para autorizar expresamente al Presidente de la Comunidad, para que pueda representar a la Comunidad en todas las actuaciones necesarias delegando en él el otorgar los poderes para pleitos a favor de posibles Abogados y Procuradores.
4º.- Una vez que se ha terminado de redactar el acta hay que enviar la misma a todos los propietarios. Hay 10 días para la firma y posterior envío. Al futuro demandado se le debe enviar el acta, conjuntamente con la certificación de la deuda firmada por el Secretario-Administrador y con el visto bueno del Presidente, por burofax certificado con acuse de recibo, indicándole las actuaciones que se van a realizar en caso de incumplimiento de pago y la inminente puesta en marcha del proceso monitorio contra él.
5º.- La notificación del burofax anterior deberá hacerse en el domicilio que haya fijado en España el propietario y sino el domicilio de la propiedad, dándoselo al ocupante. Si no fuera posible entregarlo en ninguna de las dos direcciones habría que ponerlo en el tablón de anuncios destinado al efecto por la comunidad durante 3 días
Una vez aprobada la petición inicial de la demanda por parte del Juzgado y admitida a trámite, se requiere al deudor por parte del Secretario del Juzgado para que en un plazo de 20 días, para que este se oponga alegando las razones que correspondan o pague la deuda correspondiente. Si en este plazo de 20 días no hay respuesta por el deudor, se despachará la ejecución según se indica en el art. 816.1 de la LEC. Será el acreedor a través de su representante el que inste el despacho de ejecución, bastando para ello la mera solicitud. Esta ejecución no es otra cosa que la actuación contra los bienes del ejecutado susceptibles de embargo, cuya efectividad dependerá de la solvencia y patrimonio del deudor, pero siempre con la garantía preferente a nuestro favor de la finca del deudor, que estará sujeta preferentemente al pago de la deuda: Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores, tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3.º, 4.º y 5.º de dicho artículo, -ello sin perjuicio de la preferencia a favor de los créditos salariales establecida en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 de marzo-.
Si hay respuesta por parte del deudor y éste atiende al requerimiento de pago ante el Juzgado, el Secretario archivará las actuaciones.
Si el deudor contesta y se opone a la petición inicial del proceso monitorio, el acreedor puede solicitar el embargo preventivo de bienes suficientes. El deudor podrá enervar el embargo preventivo, prestando aval bancario por la cuantía decretada (art. 21.5 de la LPH).
Si el deudor se opone formalmente al proceso monitorio, éste se da por finalizado. A partir de ese momento la discrepancia entre el deudor y la Comunidad se sustancia por los cauces procesales del juicio declarativo que corresponda según la cuantía reclamada (menos de 6.000 euros juicio verbal, más sencillo, y si supera los 6.000 euros irá por juicio ordinario, más complejo en actuaciones. Si la cuantía excede de la propia del juicio verbal (más de 6.000 euros), el peticionario, -La Comunidad-, debe de interponer una demanda en condiciones para este proceso. Si no lo hiciera se archivarían las actuaciones.
Es por ello, que, si vuestra comunidad de propietarios quiere demandar a un vecino moroso por impago de cuotas o derramas en Portugalete, infórmense en este despacho de Portugalete para ello, puesto que somos especialistas en monitorios contra vecinos morosos y colaboramos con administraciones de fincas.