¿Quién debe pagar los pequeños arreglos y averías en una vivienda de alquiler?
Una de las cuestiones que más conflictos genera en los contratos de alquiler es determinar quién debe hacerse cargo de los pequeños arreglos y averías que surgen en una vivienda alquilada. Cuando aparece un problema (un grifo que gotea, una persiana que deja de funcionar o una avería en la caldera) es habitual que propietario e inquilino no tengan claro a quién corresponde asumir el coste.
Esta falta de claridad provoca discusiones frecuentes, retrasos en las reparaciones e incluso situaciones de tensión que pueden acabar en conflictos legales. En muchos casos, todo ello podría evitarse con una correcta interpretación de la normativa aplicable y del contrato de alquiler.
Soy Eriz Vázquez Larroca y en este artículo te explico cómo se reparten legalmente las responsabilidades, qué criterios se utilizan para decidir quién debe pagar una reparación y qué hacer cuando no hay acuerdo entre las partes.
¿Qué dice la Ley de Arrendamientos Urbanos?
La norma que regula estas situaciones es la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Esta ley establece una distinción fundamental que conviene tener clara desde el principio, ya que es la base de la mayoría de decisiones judiciales en esta materia.
De forma resumida, la ley diferencia entre:
- Reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad
- Pequeñas reparaciones derivadas del uso ordinario de la vivienda
A partir de esta distinción se determina si el gasto corresponde al propietario o al inquilino.
Reparaciones necesarias: obligación del propietario
El propietario está legalmente obligado a realizar todas aquellas reparaciones que sean necesarias para que la vivienda pueda utilizarse con normalidad como vivienda. No se trata de mejorar el inmueble ni de modernizarlo, sino de mantenerlo en condiciones adecuadas de habitabilidad.
Estas reparaciones deben asumirse incluso aunque resulten molestas para el inquilino o aunque impliquen un coste elevado, siempre que el daño no haya sido causado por un uso indebido de la vivienda.
Algunos ejemplos habituales de reparaciones que corresponden al propietario son:
- Problemas graves en la instalación eléctrica o de fontanería
- Averías importantes en la caldera o el sistema de calefacción
- Humedades estructurales o filtraciones
- Defectos en cerramientos, tejado o elementos esenciales del inmueble
Es importante tener en cuenta que estas obligaciones no pueden trasladarse al inquilino, ni siquiera aunque el contrato de alquiler lo indique. La ley prevalece sobre el contrato en este tipo de cuestiones.
Pequeños arreglos por uso ordinario: responsabilidad del inquilino
Frente a las reparaciones necesarias, la ley establece que el inquilino debe hacerse cargo de las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por el uso normal de la vivienda. Aquí es donde surgen la mayoría de dudas, ya que la ley no define con exactitud qué se considera ‘pequeña reparación’.
La jurisprudencia ha ido perfilando este concepto con el paso del tiempo y suele tener en cuenta varios factores:
- Que el deterioro sea consecuencia del uso cotidiano
- Que no afecte a la habitabilidad general de la vivienda
- Que el coste de la reparación sea reducido
- Que no requiera una intervención estructural
Ejemplos habituales de pequeños arreglos
De forma orientativa, suelen considerarse pequeñas reparaciones a cargo del inquilino situaciones como:
- Un grifo que gotea por desgaste
- Cambio de bombillas
- Sustitución de enchufes o interruptores
- Reparación de persianas por uso continuado
- Deterioro de pomos, bisagras o manillas
Averías frecuentes en pisos de alquiler: casos habituales
En la práctica, la mayoría de conflictos no se plantean en abstracto, sino en situaciones muy concretas. Veamos algunos de los casos más habituales.
Caldera
Es una de las consultas más frecuentes. Si la caldera deja de funcionar por su antigüedad, por desgaste o por un defecto propio del aparato, la reparación corresponde al propietario.
Solo cuando puede acreditarse que la avería se debe a un mal uso claro por parte del inquilino podría exigírsele el coste.
Grifos, cisternas y fontanería
Cuando el problema se limita a un desgaste normal por el uso, suele considerarse una pequeña reparación a cargo del inquilino. Sin embargo, si existe un problema en la instalación general o una avería que no depende del uso cotidiano, la responsabilidad recae en el propietario.
Persianas y cerramientos
La rotura de una persiana por el uso continuado suele imputarse al inquilino. No ocurre lo mismo cuando el sistema está defectuoso, es muy antiguo o presenta problemas estructurales, en cuyo caso la reparación debe asumirla el propietario.
Electrodomésticos
Cuando un electrodoméstico se estropea, la clave está en el origen de la avería. Si el fallo se debe a la antigüedad o al uso normal, lo habitual es que la reparación corresponda al propietario, ya que forma parte del equipamiento de la vivienda. Solo en casos de mal uso acreditado podría exigirse el coste al inquilino.
Humedades y filtraciones
Las humedades suelen tener su origen en defectos del inmueble o problemas de aislamiento, por lo que normalmente deben ser reparadas por el propietario. Solo en situaciones excepcionales, podría atribuirse responsabilidad al inquilino.
Aire acondicionado o calefacción
Si estos sistemas dejan de funcionar por desgaste o fallo técnico, la reparación corresponde al propietario, al tratarse de elementos esenciales para el uso normal de la vivienda. El inquilino solo responde del uso correcto y del mantenimiento básico.
Reparaciones urgentes: cómo debe actuar el inquilino
Existen situaciones en las que no es posible esperar a que el propietario actúe, como una fuga de agua importante o una avería eléctrica grave. En estos casos, la ley permite que el inquilino realice la reparación de forma inmediata para evitar daños mayores.
Posteriormente, podrá reclamar el importe al propietario siempre que se cumplan ciertas condiciones:
- Que se trate de una reparación necesaria
- Que se haya informado al propietario lo antes posible
- Que se conserve la factura o justificante del gasto
No todas las reparaciones pueden considerarse urgentes, por lo que conviene actuar con prudencia.
El contrato de alquiler a la hora de las averías
Muchos contratos incluyen cláusulas que asignan al inquilino el mantenimiento o determinadas reparaciones. Sin embargo, es importante saber que no todo lo que figura en un contrato del alquiler es automáticamente válido.
La ley protege al inquilino frente a cláusulas abusivas y no permite que se le impongan gastos que legalmente corresponden al propietario. Por eso, ante una discusión sobre una avería, conviene analizar tanto el contrato como el origen real del problema.
Qué ocurre cuando no hay acuerdo entre propietario e inquilino
Cuando no se alcanza un acuerdo, la situación puede escalar rápidamente. Uno de los errores más frecuentes es que el inquilino decida dejar de pagar el alquiler como medida de presión. Esta decisión puede tener consecuencias legales muy graves, incluso un procedimiento de desahucio.
Antes de tomar cualquier decisión, es fundamental analizar correctamente la situación y actuar con respaldo legal.
Asesoramiento legal especializado en caso de averías en viviendas de alquiler
Cada vivienda, cada contrato y cada avería son distintos. Determinar si una reparación es un pequeño arreglo o una reparación necesaria no siempre es evidente y depende de múltiples factores.
En Vázquez Larroca Abogados asesoramos tanto a propietarios como a inquilinos en conflictos relacionados con reparaciones en viviendas de alquiler. Analizamos cada caso concreto y ofrecemos una solución legal clara, evitando actuaciones que puedan perjudicar a cualquiera de las partes.
Una consulta a tiempo puede evitar conflictos mayores, gastos innecesarios y procedimientos judiciales que podrían haberse evitado.
La ley establece un criterio general: el propietario debe asumir las reparaciones necesarias para mantener la vivienda habitable y el inquilino los pequeños arreglos derivados del uso normal. Sin embargo, la aplicación práctica de este criterio no siempre es sencilla.
Cuando surgen dudas o conflictos, lo más recomendable es analizar el caso concreto con asesoramiento profesional antes de asumir un gasto o tomar decisiones que puedan tener consecuencias legales.